Liệu Việt Nam sẽ đi theo đường lối của TQ với chính sách 3 lằn ranh đỏ, dẫn tới BĐS vẫn khủng hoảng kéo dài nhiều năm nay?
Sự khác biệt:
- Trung Quốc siết trực tiếp bảng cân đối chủ đầu tư BĐS bằng các chỉ tiêu nợ/tài sản, nợ ròng/vốn chủ và tiền mặt/nợ ngắn hạn; còn Việt Nam hiện chủ yếu siết gián tiếp qua tín dụng ngân hàng, trái phiếu, pháp lý dự án, kiểm soát đầu cơ và ưu tiên dòng vốn vào nhu cầu ở thật.
Cá nhân tôi cho rằng điều này KHÓ XẢY RA. Lý do:
- BĐS vẫn đóng vai trò quan trọng với GDP, đặc biệt là mục tiêu 2 chữ số, vì BĐS liên quan trực tiếp đến Bank – VLXD… Nguồn thu ngân sách địa phương. Việc tháo gỡ gần đây cũng cho thấy định hướng này
- Thực tế thì Việt Nam cũng mới ở giai đoạn đầu – cần phát triển nguồn cung vì nhu cầu nhà ở là có thật, chỉ là giá đang quá cao so với thu nhập người dân… Chứ không phải đã đi qua 1 GĐ tăng trưởng kéo dài như TQ.
Sự phân hóa mạnh có thể diễn ra trong các năm tới với ngành bất động sản
Nhóm doanh nghiệp ÍT BỊ TÁC ĐỘNG (HOẶC CÓ LỢI)
- Có định hướng phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH), như vậy sẽ dễ được tiếp cận tín dụng, và được phê duyệt khi xin cấp phép hơn
- Có dòng tiền tốt, quỹ đất sạch nằm ở quanh, hoặc các dự án đang triển khai có sản phẩm Trung cấp, nằm ở các khu đô thị thật – đô thị vệ tinh (có người ở thật), không liên quan phân lô đất nền…
- Những cái tên có thể kể đến là: NLG, KDH, VHM, DXG
- Nhóm Xây dựng có thể chú ý nhờ lượng backlog từ các dự án NOXH: CTD, HT1, HPG,…
Ngược lại với các yếu tố trên, các DN đang triển khai các dự án với mục đích ở không khả thi vì vị trí xa, không có người sống, cố tình phân lô thổi giá, đã thế còn đang chịu áp lực bởi nợ vay lớn và áp lực trả nợ trái phiếu chậm thì sẽ bị thanh lọc. Việt Nam đang phải gỉai quyết bài toàn tăng cung có mục tiêu và mục đích rõ ràng.
Tuy nhiên, cũng có 1 góc nhìn khác về việc giảm tiền đầu cơ vào BĐS
Muốn người dân/doanh nghiệp bớt giữ tiền trong đất, thì phải tạo ra một chỗ khác đủ hấp dẫn và đủ lớn để hấp thụ dòng tiền đó. Chỗ thay thế này thường là: tiêu dùng, hạ tầng, sản xuất, công nghệ, dịch vụ, thị trường vốn… Nhưng các kênh này không tự lớn lên ngay; Nhà nước thường phải bỏ rất nhiều tiền để “mồi” ban đầu.
Một vài ví dụ:
- Tăng mạnh đầu tư công
- Mở lại/hoàn thiện cơ chế BT, PPP để tư nhân làm hạ tầng. Trước đây BT từng bị dừng với dự án mới vì nhiều rủi ro “đổi đất lấy hạ tầng” không minh bạch. Nhưng từ 2025, Chính phủ đã có Nghị định 257/2025/NĐ-CP quy định lại dự án BT, bao gồm BT thanh toán bằng quỹ đất và BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước.
- Đẩy vai trò kinh tế tư nhân. Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025 xác định kinh tế tư nhân là “một động lực quan trọng nhất” của nền kinh tế
Tuy nhiên, nếu Nhà nước bơm mạnh tiền cho hạ tầng, tín dụng, hỗ trợ tiêu dùng hay sản xuất, thì tổng cầu tăng lên. Khi đó có thể phát sinh áp lực lên lạm phát, nhập khẩu, tỷ giá, lãi suất và thanh khoản ngân hàng. Với nước có dự trữ ngoại hối lớn, thặng dư thương mại mạnh, hệ thống tài chính sâu, họ chịu sốc tốt hơn. Với nước có “đệm” mỏng hơn, bơm mạnh quá sẽ nhanh lộ ra ở tỷ giá hoặc lãi suất.
Nhóm cổ phiếu BĐS đã có sự bán hoảng loạn, lực cầu vào nhưng chưa nhiều. Với vị thế lướt sóng nhưng thông tin bất lợi và việc bán mạnh thế này đã gãy thế chart, kịch bản sau tuần này có thể hồi nhẹ và sideway chờ thông tin mới. Nên cần xử lý cắt lỗ khi quá 5% để cơ cấu lại.
Executive, Private Client Services - MBS Chi Nhánh Hồ Chí Minh
Floor 5, Sunny Tower, 259 Tran Hung Dao, Co Giang, District 1, HCM City, Vietnam
Email: quyen.caominh@mbs.com.vn Web: www.mbs.com.vn
Đăng nhận xét