Năm 2026 là năm chính sách NOXH chuyển từ “khuyến khích chung” sang gỡ nút thắt thực tế: nới điều kiện thu nhập, nới cách xác định người chưa có nhà, phân quyền cho địa phương điều chỉnh chuẩn thu nhập, duy trì gói tín dụng ưu đãi và áp dụng cơ chế đặc thù đến 2030.
- Điểm đáng chú ý nhất là các quy định theo hướng nới điều kiện tiếp cận NOXH, bao gồm cách xác định người chưa có nhà ở, điều kiện thu nhập và thủ tục xác nhận hồ sơ.
- Về phía nguồn cung, cơ chế đặc thù phát triển NOXH đến năm 2030 tiếp tục là nền tảng quan trọng, giúp đẩy nhanh thủ tục, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án.
Tuy vậy, nhà đầu tư vẫn cần phân biệt giữa câu chuyện chính sách và lợi nhuận thực tế. Chính sách có thể giúp tăng tốc bán hàng và cải thiện khả năng hấp thụ, nhưng lợi nhuận còn phụ thuộc vào giá vốn, tỷ lệ sở hữu dự án, tiến độ bàn giao và cách doanh nghiệp ghi nhận doanh thu.
1. Nhóm mở bán:
Ở nhóm mở bán, đáng chú ý nhất là VHM với dự án Happy Home Tràng Cát tại Hải Phòng. Riêng lô NXH2 dự kiến nhận hồ sơ trong tháng 1–2/2026 và ký HĐMB từ tháng 3/2026, với khoảng 1.040 căn. Nếu lấy giá bán bình quân khoảng 22,7 triệu đồng/m², doanh số ước tính có thể đạt khoảng 1.275 tỷ đồng. Ngoài ra, các lô tiếp theo với khoảng 2.216 căn đủ điều kiện kinh doanh có thể đem lại quy mô doanh số ước tính khoảng 2.716 tỷ đồng.
- VGC cũng là cái tên nổi bật trong nhóm này. Tại dự án CT3 Kim Chung, Hà Nội, số căn nhà ở xã hội để bán khoảng 589 căn, giá bán tạm tính 18,4 triệu đồng/m². Doanh số ước tính vào khoảng 645 tỷ đồng. Ngoài ra, dự án NOXH Yên Phong V1–V2 tại Bắc Ninh có 278 căn để bán, giá khoảng 9,9 triệu đồng/m², tương ứng doanh số ước tính khoảng 129 tỷ đồng.
- Với TCH, dự án Hoàng Huy Green River tại Hải Phòng có khoảng 441 căn nhà ở xã hội, giá bán bình quân ước tính khoảng 16,7 triệu đồng/m². Doanh số tham khảo có thể đạt khoảng 397 tỷ đồng, tùy diện tích căn hộ thực tế.
2. Nhóm bàn giao:
Ở nhóm bàn giao trong 2026–2027, NLG đáng chú ý với dự án EHomeS Nam Long II Central Lake tại Cần Thơ. Giai đoạn mới gồm 671 căn, dự kiến hoàn thành trong quý IV/2026. Với giá bán khoảng 15,8 triệu đồng/m², doanh thu có thể ghi nhận ước tính khoảng 519 tỷ đồng, tùy diện tích bình quân từng căn.
- VGC tiếp tục xuất hiện trong nhóm bàn giao nhờ CT3 Kim Chung, dự kiến bàn giao trong quý IV/2026. Đây là dự án có số liệu khá rõ, từ số căn, giá bán đến tiến độ triển khai. Điều này giúp VGC trở thành một trong những doanh nghiệp niêm yết có câu chuyện nhà ở xã hội tương đối “sạch” và dễ theo dõi.
- Ngoài ra, HQC cũng có dự án Golden City Tây Ninh giai đoạn 1 đã bàn giao trong tháng 5/2026 với 824 căn nhà ở xã hội. Nếu tính theo giá bán tham khảo khoảng 21 triệu đồng/m², quy mô doanh thu ước tính có thể vào khoảng 779–865 tỷ đồng. Tuy nhiên, với HQC cần xem kỹ vai trò của doanh nghiệp trong dự án và cách ghi nhận trên báo cáo tài chính.
Dù vậy, nhà đầu tư cần phân biệt giữa doanh số mở bán và doanh thu ghi nhận. Doanh số mở bán phản ánh giá trị hợp đồng có thể ký, còn doanh thu kế toán thường chỉ được ghi nhận khi dự án đủ điều kiện bàn giao, chưa kể đến các trường hợp dự án hợp tác. Vì vậy, các con số ước tính trong bài chỉ nên xem là cơ sở tham khảo để đánh giá quy mô dự án, không phải dự báo lợi nhuận chắc chắn.
Executive, Private Client Services - MBS Chi Nhánh Hồ Chí Minh
Floor 5, Sunny Tower, 259 Tran Hung Dao, Co Giang, District 1, HCM City, Vietnam
Email: quyen.caominh@mbs.com.vn Web: www.mbs.com.vn
Đăng nhận xét